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Vorsorgewohnung: Steuer & Steuervorteile beim Kauf

Das Prinzip einer Vorsorgewohnung ist ganz einfach – Sie kaufen eine Wohnung und vermieten diese weiter. Durch die Mieteinnahmen können Sie Ihr Einkommen aufbessern und Ihre Ersparnisse krisensicher und inflationsgeschützt anlegen. In Österreich gibt es verschiedene steuerliche Vorteile beim Kauf einer Vorsorgewohnung. Hier finden Sie einen Überblick über die Steuervorteile einer eigenen Anlegerwohnung und worauf Sie bei einem solchen Investment aus steuerlicher und gesetzlicher Sicht achten müssen.


Gesetzliche Rahmenbedingungen bei Vorsorgewohnungen

Vorsorgewohnung und Steuer: Beim Kauf und der Vermietung einer Vorsorgewohnung stellt man einen Antrag auf Regelbesteuerung und verzichtet somit auch auf die Kleinunternehmerregelung. Dadurch wird auf die Umsatzsteuer optiert, wodurch man sich unter anderem beim Kauf der Vorsorgewohnung die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen kann. 

Durch den Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung, sowie das Optieren auf die Regelbesteuerung gibt es allerdings verschiedene gesetzliche Rahmenbedingungen, die bei der Vorsorgewohnung berücksichtigt und eingehalten werden müssen. 

Liebhaberei ist laut Gesetz anzunehmen, wenn im Rahmen der Vermietung einer Wohnung Verluste entstehen. Das bedeutet, dass innerhalb von 20 Jahren aus steuerlicher Sicht mindestens 1 Euro mehr eingenommen werden muss als aufgewendet wurde.

Weiters gilt es zu beachten, dass wenn die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren nach Ankauf umsatzsteuerfrei verkauft oder die Vermietungstätigkeit beendet wird, die beim Kauf geltend gemachte Vorsteuer anteilig an das Finanzamt zurückgeführt werden muss. Bei einem Verkauf nach 14 Jahren müssen beispielsweise 6/20 der in Anspruch genommenen Vorsteuer zurückgezahlt werden.


Vorsorgewohnung und Einkommensteuer

Eine Vorsorgewohnung oder Anlegerwohnung ist eine Immobilie, die eine Person als Investition zum Zwecke der Vermietung erwirbt, um daraus Mieteinnahmen zu erzielen und langfristig ein Vermögen aufzubauen. Die Mieteinnahmen, die durch die Vermietung einer Vorsorgewohnung erzielt werden, unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angegeben werden müssen und entsprechend besteuert werden. Allerdings können bei der Vermietung von Vorsorgewohnungen auch steuerliche Vergünstigungen genutzt werden, um die Steuerbelastung zu reduzieren. So können beispielsweise die Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden. Hierfür wird eine jährliche Abschreibung von 1,5% auf den um die Grundkosten reduzierten Kaufpreis angesetzt. Weiters können Kosten für die Einrichtung, wie beispielsweise eine Küche, auf 10 Jahre abgeschrieben werden. Sämtliche im Zusammenhang mit der Wohnung anfallenden Werbungskosten, wie beispielsweise Reparatur- und Instandhaltungskosten oder Verwaltungs- und Steuerberatungskosten können ebenfalls steuerlich abgesetzt werden. Bei einer Fremdfinanzierung können auch die anfallenden Zinsen steuerlich geltend gemacht werden. 


Vorsorgewohnung und Umsatzsteuer

Der Kauf einer Vorsorgewohnung oder Anlegerwohnung wird durch das Optieren umsatzsteuerpflichtig. Das bedeutet, dass der Verkäufer des Objekts die Umsatzsteuer in Rechnung stellt und an das Finanzamt abführt. Der Käufer kann die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen und sich so die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen. Die Vermietung einer Vorsorgewohnung unterliegt ebenfalls der Umsatzsteuer. Der Vermieter muss daher auf die Miete Umsatzsteuer erheben und diese an das Finanzamt abführen. Auf der anderen Seite hat der Vermieter aber die Umsatzsteuer, die er bei Anschaffung der Vorsorgewohnung gezahlt hat, als Vorsteuer geltend gemacht und so seine eigene Umsatzsteuerschuld reduziert. Weiters wird auch die bei Reparatur-, Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Steuerberatungskosten anfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht.


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